【原创干货】解密理房通（之一）——房产交易的“支付宝”

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外有Escrow为榜样，内有支付宝做先驱，理房通内外结合独辟蹊径，率先试水房产支付这片蓝海，在挑战与质疑中不断寻求突围与突破，并意图将优势拉开得更远。


从最基础的保证交易资金安全，到如今成为迈进互联网金融领域的入场券，一张小小的支付牌照背后所衍生的利益链条却是庞大的。特别是在“全民金融”的浪潮之中，在央行收紧发放的大环境之下，这张牌照的价值显得尤为不菲。


而在链家会议室里，这张由央行颁发的支付业务许可证（下称“支付牌照”）就摆放在桌子上，触手可及。而当北京理房通支付科技有限公司副总经理田海涛拿起这张牌照时，还是被链家人戏称道：“这手上攥住的不是牌照，是几十亿元的人民币啊。”


这张牌照的所有者就是北京理房通支付科技有限公司（下称“理房通”），是链家地产的控股子公司，定位为全国房屋资金担保支付的平台。理房通于2013年8月8日成立，2014年7月拿到了央行颁发的支付牌照。成为了国内唯一一家面向房地产行业的支付平台，在房地产行业唯一拿到支付业务许可证的企业。据理房通近期发布的数据显示，理房通提供监管服务的交易额已超过900亿元，并且还在以每天4亿元左右的速度增长。

“最早申请牌照只是链家为了让整个二手房交易流程更平滑，而且理房通并非二手房经纪公司，符合拿到牌照的条件。”田海涛回忆申请牌照的初衷时言道，“建设部和央行规定经纪公司不能触碰房款，房款进入到经纪公司的账户就算违规。但在二手房交易中，有很多资金都是存在风险的，所以为了让交易更平滑顺畅，在去操作非自有资金的时候，就需要一个非经纪行业的公司去申请一张支付牌照来保证交易的安全及客户资金的安全。”


而这也与央行发展“垂直支付”的理念相吻合。“央行现在实行的体系是通用的，就像人的主动脉一样，但是细枝末节的微循环还需要完善，这就为支付行业的细分创造了可能性。”北京理房通支付科技有限公司副总经理宋靖宇用了一个很形象的比喻，“理房通就是瞄准房产交易这个垂直领域，不会去抢银行的生意，而是要扎根房产行业里，为行业提供更好的支付服务。”


业务需求及“不碰红线”成为了理房通成立及申请牌照的原始初衷。而未来随着房产与金融两大领域的深度交叉与融通，房产支付的蓝海将会不断被探索与开拓。而对理房通而言，亦是迎来了更大的机遇与挑战。


房产交易的“支付宝”


“我们将理房通定义为’房产交易的支付宝’。”宋靖宇用一句最简明扼要的话来描述理房通。“与支付宝的原理相同，理房通是把房产交易涉及的相关资金放在平台上，根据不同的节点及凭证再把钱给到业主或返还客户，保障资金安全，起到资金监管的作用。但目前主要针对的是二手房交易领域，未来将会面向所有房产交易。”


要想在二手房交易中做到有效的资金监管，首先需要弄清楚“钱”在二手房交易流程中的种类及流向，还要对其中的风险和节点有明确的界定。


从二手房交易流程来看，主要分为委托、带看、签约、签后（批贷、过户、银行放款等）几大环节，包括定金、首付款（实际上是除去留存作物业保证金、户口保证金外的资金）、贷款、物业交割保证金及户口保证金等几种资金种类。


一般情况下，在签署买卖合同的两周左右，客户需要向业主同时支付定金及首付款；而在签后环节客户则需要向业主支付物业交割保证金、户口保证金等。其中除了贷款是由银行发放给业主的之外，其余的都是由客户支付给业主，所以这些资金存在着很大的安全隐患（以下详述）。


但每种“钱”交付的时间节点和凭证也都有着明确的界限和规定。如见到房本再交首付，见到物业交割清单再交物业交割保证金，见到新的户口本等相关凭证再交户口保证金，因此风险也最易把控。


因此，理房通首先选择从这些“钱”切入，针对签前及前后交易流程中所涉及资金的不同种类，推出了“定金保”与“房款保”两大产品。


“定金保”顾名思义，主要针对的是定金，定金用于锁定买卖双方的购房意向，一般会在签约之前或签约时由客户交给业主。看似简单的一个环节，但对于买家、卖家和经纪公司三方而言都存在着痛点。


虽然定金相比总房款而言数额不算高，但随着房价的攀升，特别是在北京，定金的数额也水涨船高。少则几十万，动辄上百万，因此不少违法业主瞅准了这个空子，以急需用钱为由，让买家先交定金，然后携款潜逃，房屋无法过户的案例不胜枚举。


并且从原则来讲，交了定金之后，客户如果不想买房了，定金是不会退还的。但如果是业主不卖房，则需要将定金双倍返还给客户。在市场上行时，如果在买卖过程中房价上涨了，业主的价格定低了，那么业主宁可赔给客户双倍的定金也不会卖低价。为此，许多经纪公司将定金的交付比例和数额不断提升，用以降低双方的违约成本。但事实却是，定金的数额越大，风险也随之提升，经纪公司反而无法把控交易的安全。


除了定金之外，首付款亦存在风险。“房款保”的其中一部分就是保证首付款的安全。房产交易中，先过户还是先付款是个让买卖双方乃至经纪人都纠结的问题。先过户，有可能遇到客户恶意拖欠或不支付房款；而先付款，有可能房屋因为查封等原因无法过户，甚至业主恶意欺诈卷款潜逃的案例也屡见不鲜。


所以，理房通要做到的就是解决这些痛点，保证资金安全，提升交易体验。“客户会先把定金和首付款等放在理房通的平台上，不会立刻给到业主。在签约之后，会有专职负责过户的过户专员到建委查询房屋的产权情况，核验房屋权属。只有房屋权属明晰，并完成过户见到房本之后，理房通才会将定金给到业主，而首付款则是在完成房屋权属转移，即过户当天解冻给业主”田海涛介绍道。


在核验房屋权属时，最常见的有三种产生风险的情况：一是查封房，房屋可能因存在诉讼被法院查封，查封房是无法完成过户的，情况最为严重；二是有抵押，可能房屋还有贷款没有还清，还清后就可过户；三是占用，是该房屋被其他经纪公司做过网签了，那么就要看能否解掉网签。


“所以，一旦出现这三种情况，理房通将不会把钱打给业主。而且，为了避免定金数额过大，理房通规定定金比例不超过总房款的20%，金额上限不超过100万元。而且，10万元以上的定金会建议做定金保，用以保证资金安全。这样，客户不用担心业主拿钱跑掉，链家也能保证房屋的权属，对经纪人来说也让撮合交易变得更容易，解决了各方的痛点。”田海涛说道。


“4.5个月总监管7232单，累计核出查封的单子为25单，平均每1000套做定金监管的房子就有3.5套被查封。北京链家通过定金保平均每月规避的定金风险金额达126.4万。”宋靖宇表示，自去年12月23日上线至今，理房通提供监管服务的交易额已超过900亿元，全国（以北京为主，包括成都分公司）每天的监管服务的交易额已达4亿元。


除了定金及首付两项比较大额的资金之外，物业交割保证金与户口保证金也在“房款保”监管的范围之内。“这两笔资金是房款的其中一部分，只不过作为尾款按照不同节点支付给业主。比如总房款为300万，那么最后的5万要在完成了物业交割之后才会给到业主，目的是为了保证客户的利益。”宋靖宇说道。


虽然这两笔资金的金额总数不及定金和首付款，但却也最易产生纠纷。由于现在物业费的金额都较高，拖欠十万元甚至几十万元物业费的情况屡见不鲜。但在二手房交易过程中，买卖双方谁都不愿意承担这笔费用。户口保证金也是一样，客户买完房子需要把户口迁进去，特别是学区房，一旦户口没有迁入则会影响孩子的入学升学，也就失去了买房的意义。


“这时理房通的价值就凸现出来了。”宋靖宇表示，“只有完成了物业交割，见到了物业交割清单，理房通才会把钱打给业主。户口保证金可以由买卖双方以协议的形式来约定交付，一般以户口迁出为节点来结算，但周期都会很长，几个月甚至几年。一旦出现问题，理房通就会把钱再返还给客户，不会打给业主。”


其实，链家做资金监管的历史由来已久。从2012年开始，链家就开始尝试与光大银行合作 “光大四方监管”。那么什么是“光大四方监管”？理房通与之的区别和优势又在何处呢？


四方资金监管，即买方、卖方、监管银行和中介公司四方进行资金监管。光大四方监管，就是先将被监管资金冻结于链家在建委备案的存量房客户交易结算资金专用存款账户中，待买卖双方办理完权属转移登记手续，买方取得新房产证后，再将资金解冻。


该专用存款账户中的监管资金独立于中介的固有资产，无论因各种原因致链家账户被冻结情况下，该专用账户资金不受冻结。买方、卖方和监管银行有权将交易资金按照正常流程进行管理。同时，这个账户是由光大和建委同时监管，链家作为中介公司是不能也不会动用被监管的资金的。


但光大四方监管也有自己的局限性。“目前只支持首付款监管，不支持多种资金，因此不能满足链条上所有资金的监管需求。”宋靖宇透露，“与此相比，理房通会显得更有优势，而且体现在多个方面。”


一是理房通可支持多种类型资金的监管需求。不仅是定金和首付款，物业交割保证金、户口迁移保证金等不同属性的资金理房通都可以实现有效监管。“银行只愿意做房款这种大额资金的监管，而物业交割保证金、户口保证金等因所处的交易情况不同、协议不同，银行监管的成本也会相应提高。并且银行对二手房中复杂的交易场景、细节及何时解冻资金等环节没有足够的经验，对这个行业理解的不深刻也会走许多弯路，导致成本增加。”宋靖宇介绍道。


二是实现资金状况透明。买卖双方可以在理房通上注册属于自己的账号，只要登录自己的账号，就能在理房通的官网上看到自己交易资金的流动走向，一旦资金发生变动，买卖双方会收到短信提醒等通知，实现资金状况的实时、透明。


三是7×24小时随时一站式办理。无节假日、上班时间限制，不需排队等待，在链家任何一家门店，随时可以办理。“众所周知，银行网点有时间限制，但客户一般都是节假日和下班时间才有时间办理，而且银行办理流程繁琐，需多次到银行。但理房通能够实现一站式办理，无需多次，因此提升了客户体验感。”宋靖宇说。